Процедура отримання містобудівних умов та обмежень залишається однією з найскладніших для старту житлових будівельних проєктів в Україні. Це підтверджують результати галузевого опитування “Адміністративні бар’єри у житловому будівництві”, яке провела Українська асоціація девелоперів.
В Асоціації зазначають, що саме отримання МУО нині є одним із ключових адміністративних бар’єрів для девелоперського ринку. Серед причин, які найбільше стримують реалізацію житлових проєктів, труднощі з оформленням містобудівних умов та обмежень посіли перше місце. Окрім цього, процедура увійшла до трійки тих, які найбільше потребують оптимізації на місцевому рівні.
Містобудівні умови та обмеження визначають базові параметри майбутнього об’єкта: допустиму висотність, щільність забудови, відступи від червоних ліній і меж земельної ділянки, вимоги до благоустрою, озеленення та інші планувальні обмеження. Саме цей документ окреслює рамки, в яких девелопер може проєктувати будівництво на конкретній ділянці.
Як наголосив голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов, МУО мали б бути зрозумілим і передбачуваним документом — фактично цифровим витягом із містобудівної документації з параметрами майбутнього об’єкта. Проте на практиці процедура нерідко залишається “ручною”: строки затягуються, виникають необґрунтовані вимоги або відмови, а однакові норми можуть трактуватися по-різному. Саме тому, за його словами, ринку потрібен зрозумілий механізм апеляції.
В УАД підкреслюють, що проблемність МУО підтверджується не лише оцінками учасників ринку, а й висновками Національного агентства з питань запобігання корупції. У проєкті Антикорупційної стратегії на 2026–2030 роки НАЗК зазначало, що чинний порядок отримання вихідних даних на проєктування створює умови для корупційних зловживань і незаконної забудови, а підходи до видачі містобудівних умов та обмежень потребують системного перегляду.
У попередньому аналізі НАЗК також вказувало, що МУО, які за своєю природою мають відображати вимоги містобудівної документації щодо конкретної земельної ділянки, на практиці можуть видаватися місцевими посадовцями “в ручному режимі”. Це відкриває можливості для затягування процедур, необґрунтованих відмов і маніпуляцій зі змістом обмежень.
Окремо дослідження УАД засвідчило дефіцит довіри до місцевого рівня ухвалення рішень. За результатами опитування, респонденти вище оцінили довіру до державної влади, ніж до місцевої: 5,0 проти 3,0 бала. Водночас реформа ДАБІ у ДІАМ отримала одну з найвищих оцінок серед показників дослідження — 7,04 бала з 10.
Євген Фаворов зазначив, що ДІАМ уже продемонструвала здатність працювати як реформований орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду. Якщо на місцях виникає протиправна відмова або блокується процес, ринок повинен мати незалежний і зрозумілий механізм перегляду. За його словами, йдеться не про централізацію, а про справедливі й передбачувані правила.
В Асоціації наголошують, що поява механізму апеляції не означає позбавлення громад повноважень у сфері містобудування. Місцева влада і надалі має відповідати за формування містобудівної політики, затвердження документації та визначення розвитку територій. Однак у випадках, коли уповноважений орган безпідставно відмовляє у видачі МУО або не ухвалює рішення у визначені строки, бізнес повинен мати інструмент для захисту законного проєкту.
Фаворов наголосив, що галузь порушує питання апеляції саме у випадках протиправних відмов. Про позбавлення громад повноважень не йдеться. Йдеться про запобіжник від бездіяльності або зловживань. Якщо проєкт відповідає законодавству та містобудівній документації, він не повинен блокуватися місяцями.
Стратегічним рішенням для сфери в Асоціації вважають повну цифровізацію та автоматизацію формування МУО. На їхню думку, це дасть змогу зменшити вплив людського фактора, усунути можливості для маніпуляцій і зробити процедури більш передбачуваними.
У НАЗК також визначали автоматизацію управлінських рішень і перехід від аналогової процедури надання МУО до цифрової як один із ключових інструментів зменшення корупційних ризиків. До моменту повної автоматизації, вважають в УАД, проміжним рішенням може стати механізм апеляції через ДІАМ, який дозволить захищати законні проєкти від затягування та необґрунтованих відмов.
В Українській асоціації девелоперів переконані, що зниження корупційних ризиків у процедурі видачі МУО, запровадження зрозумілого механізму апеляції та подальша цифровізація сприятимуть активізації запуску нових житлових проєктів. Це, своєю чергою, може збільшити пропозицію доступного житла для українців, зокрема військових, внутрішньо переміщених осіб та інших категорій громадян, які потребують житла й користуються державними програмами підтримки.